2017-02-09
Comprar un piso cuando no conoces la legislación del país donde se localiza el inmueble puede conllevar el temor de caer en errores. ¿Qué cláusulas deberían estar incluidas en el contrato para proteger al comprador? ¿Cuáles serían los honorarios de intermediación? ¿Qué responsabilidad tiene el comprador antes de la compraventa? Evidentemente, los “vacíos de información” son mayores cuando las negociaciones no están en su idioma natal ni según las leyes de su país.
Abajo he intentado clarificar lo que se debe tener en cuenta como comprador antes de adquirir una vivienda en España.
HONORARIOS DEL INTERMEDIARIO INMOBILIARIO
En España, a un agente de la propiedad inmobiliaria se le llama, de forma abreviada API, o intermediario inmobiliario, que se encarga de enseñarle, seleccionar e informarle sobre el inmueble a comprar o vender. Sus honorarios acostumbran a variar entre el 3% a un 5% del precio final de la compraventa. Lo más importante a tener en cuenta es que los honorarios son negociables.
En el caso de Cataluña, se prohíbe a las API cobrar honorarios a la parte adquiriente y la parte vendedora a la vez, si no se ha consentido en ello previamente.
Suele convenirse que los honorarios del API se le paguen al concluir la compraventa, aunque algunos lo exigen desde que un comprador interesado muestra interés en comprar. Entendemos, con todo respeto, que ello condiciona el interés del API en la operación. El hecho de que los honorarios del API dependan de si se vende o no el inmueble, hace conveniente que el comprador y, en su caso, el vendedor, contraten a sus propios e independientes abogados, aunque ello implique un coste añadido a la operación.
LA RESERVA
Al Igual que en Suecia, cuando el comprador encuentra una vivienda interesante, suele pagar un depósito para reservarla a fin de que no sea ofrecida a otros interesados durante un espacio de tiempo corto. Puede tratarse de una pequeña cantidad simbólica (por ejemplo 1.000 €) y puede pactarse que se pierda si no se suscribe el contrato de compra en un plazo determinado, o puede pactarse que se devuelva parcial o íntegramente.
EL CONTRATO DE ARRAS
El llamado contrato de “arras penitenciales” consiste en el pago de una señal o pago a cuenta del precio como confirmación del contrato. El importe de esa señal o arras, acostumbra a ser de un 10 % del precio final.
Según la ley española, el comprador pierde la señal pagada si cambia de opinión (no hace falta justificarla) una vez ha firmado el contrato de arras.
En el caso de que sea el vendedor quién cambie de opinión, este está obligado a devolver al comprador el doble del importe de las arras que haya recibido. Por ello, si la compra ha de depender de que el banco conceda una hipoteca, es recomendable incluir una cláusula en el contrato de arras especificando que, en el caso de que el banco negara la concesión de la hipoteca, el depósito será devuelto total o parcialmente.
LO QUE SE RECOMIENDA AL COMPRADOR ANTES DE LA COMPRAVENTA
1) NIE: Todo no residente en España que desee realizar cualquier operación jurídica con trascendencia fiscal, especialmente para la compra o venta de inmuebles, debe solicitar y obtener un número de identificación fiscal extranjero. Deberá pedirlo al Ministerio del Interior Español en la delegación propia del lugar donde va a adquirir o vender el inmueble, o pedirlo a través del Consulado de España que esté próximo a su domicilio en el extranjero.
2) Inspección: Al igual que en Suecia, es recomendable contratar una inspección física de la propiedad por parte de un Ingeniero o Arquitecto, incluso un geólogo (según el tipo de inmueble que se quiera adquirir) antes de la compra.
Sin embargo, la diferencia entre Suecia y España es que, en España, una vez finalizada la transacción, el comprador tiene un plazo de 6 meses para reclamar vicios ocultos, mientras que, en Suecia, se pueden reclamar dentro un “tiempo razonable”.
3) Registro de la Propiedad: Además, conviene solicitar un extracto del Registro de la Propiedad para asegurarse de que el vendedor sea el propietario inscrito con facultad de otorgar la posterior escritura que permita la inscripción en el Registro de la Propiedad, y que no existe ningún tipo de cargas ocultas, ni terceros con mejor derecho a la propiedad, con derechos de preferente adquisición como vecinos, copropietarios, etc.; o arrendamientos en vigor, entre otros.
4) Ayuntamiento: También conviene consultar en el Ayuntamiento para conocer si existen impuestos pendientes de pago, conocer la calificación urbanística del inmueble y si hay algún planeamiento urbanístico en marcha; y si la vivienda tiene la cédula de habitabilidad, o el certificado de eficiencia energético, o el edificio cuenta con la Inspección Técnica en vigor y si está o no pendiente de mejoras en los elementos comunes u obras de urbanización. También es conveniente mirar en el Catastro inmobiliario la descripción, edificación, lindes y titularidad (ver abajo).
Con respecto a situaciones de riesgo inesperadas, es conveniente que, antes de firmar el contrato de reserva, el privado de compraventa, opción, u arras, se contrate a un abogado para comprobar que todo el aspecto jurídico está en orden y que no hay ningún inconveniente jurídico, por ejemplo, una hipoteca pendiente de pago por parte del vendedor, un embargo o que el vendedor está en concurso de acreedores o en fase previa a ello, servidumbres, usufructos, derechos de preferente adquisición, hipotecas pagadas pero pendientes de cancelación registral, herencias pendientes de declarar e inscribir, u otras cargas.
TIPOS DE CONTRATOS Y LA ESCRITURA PÚBLICA
En España existe libertad de forma y pactos para una compraventa inmobiliaria. Únicamente se exige consentimiento respecto del inmueble, del precio y que se haya realizado la entrega de la posesión de la propiedad al comprador, para la perfección de la compraventa (aunque no se haya pagado el precio).
Para la adquisición de un inmueble caben varios tipos de contrato de compraventa, por ejemplo:
1. El contrato de compraventa con indemnización pactada en caso de incumplimiento: Se caracteriza porque las partes se ponen de acuerdo en la indemnización a pagar a la otra parte si alguna no cumple el contrato.
2. El contrato de compraventa sin cláusulas especiales (distinto de los dos antes mencionados): ante el incumplimiento de una de las partes, el perjudicado, puede exigir o bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución pudiendo pedir indemnización en ambos casos.
3. La opción de compraventa: Es un derecho a comprar un inmueble por un precio que ha de ejercitarse en un plazo límite o cuando suceda una condición. Si llegado el plazo o la condición no se optase por ejercitar la compraventa, el comprador pierde el precio pagado en concepto de opción y no se produce la compraventa; mientras que si es el vendedor es el que no cumple, el comprador puede exigirle el cumplimiento del contrato o resolución, y a que le indemnice en los perjuicios sufridos en cualquiera de dichos supuestos.
Aunque la compraventa es válida sin requerir forma alguna (cabe incluso el acuerdo verbal), esta no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si no se otorga previamente en una escritura pública de compraventa; esto es, que sea autorizada y revisada por un Notario Público.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En España no se exige la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero es más que conveniente hacerlo si se quiere tener la propiedad jurídica protegida frente a terceros y posibles dobles ventas o embargos al anterior titular que aparece inscrito en el Registro; pues, el Registro de la Propiedad da fe de que lo inscrito en él, es cierto, protegiendo a los terceros de buena fe.
EL CATASTRO
Mientras que el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia, el Catastro inmobiliario depende del Ministerio de Hacienda. Son dos Organismos autónomos e independientes concebidos para temas distintos: el Catastro pretende la recaudación fiscal derivada de una propiedad, mientras que el Registro de la Propiedad, pretende la protección jurídica de una propiedad frente a terceros.
También es conveniente revisar la descripción gráfica, de linderos, de edificación y de titularidad de la finca, que, actualmente solo se describe gráficamente en el Catastro y no en el Registro de la Propiedad, aunque se está intentando llegar con el tiempo a este objetivo.
COSTES
Normalmente, los costes a cargo del comprador suelen ser, aproximadamente entre un 11 a un 12 % del precio final de la compraventa. Dentro de ese 11-12 % se incluyen los impuestos sobre transmisiones, los honorarios de Notario, la gestión del pago de impuestos y presentación de la escritura al Registro de la Propiedad (gestor) y los honorarios del Registro de la Propiedad.
No están incluidos, los honorarios de abogado y tampoco los honorarios del API.
A cargo del vendedor son: el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal), los honorarios del API, el impuesto sobre la ganancia obtenida en la venta (Renta del vendedor). Si el vendedor es no residente en España, el comprador debe retener del precio a pagar un 3% e ingresarlo en la Hacienda española que se imputara como un pago a cuenta del impuesto sobre la renta del vendedor.
Una vez, se es propietario, este deberá pagar anualmente el Impuesto sobre bienes inmuebles, y el impuesto sobre alcantarillado, basuras; el impuesto sobre el patrimonio; y, si obtiene rentas o frutos, el impuesto sobre la renta; así como los gastos de la comunidad de propietarios o de la Urbanización a la que pertenezca y demás gastos de agua, electricidad, etc.
Por: Louise Malmberg en colaboración con Alejandro Espada Gerlach