2017-02-09
Comprar un pis quan no coneixes la legislació del país on es localitza l’immoble pot comportar la por de caure en errors. Què clàusules haurien d’estar incloses en el contracte per protegir el comprador? Quins serien els honoraris d’intermediació? Quina responsabilitat té el comprador abans de la compravenda? Evidentment, els “buits d’informació” són més grans quan les negociacions no estan en el seu idioma natal ni segons les lleis del seu país.
A baix he intentat aclarir el que s’ha de tenir en compte com a comprador abans d’adquirir un habitatge a Espanya.
Honoraris de l’intermediari immobiliari
A Espanya, a un agent de la propietat immobiliària se l’anomena, de forma abreujada API, o intermediari immobiliari, que s’encarrega d’ensenyar-, seleccionar i informar sobre l’immoble a comprar o vendre. Els seus honoraris acostumen a variar entre el 3% a un 5% del preu final de la compravenda. El més important a tenir en compte és que els honoraris són negociables.
En el cas de Catalunya, es prohibeix a les API cobrar honoraris a la part adquirent i la part venedora alhora, si no s’ha consentit en això prèviament.
Sol convenir que els honoraris de l’API se li paguin al concloure la compravenda, encara que alguns ho exigeixen des que un comprador interessat mostra interès a comprar. Entenem, amb tot respecte, que això condiciona l’interès de l’API en l’operació. El fet que els honoraris de l’API depenguin de si es ven o no l’immoble, fa convenient que el comprador i, si escau, el venedor, contractin als seus propis i independents advocats, encara que això impliqui un cost afegit a l’operació.
La reserva
Igual que a Suècia, quan el comprador troba un habitatge interessant, sol pagar un dipòsit per reservar-a fi que no s’hagi ofert a altres interessats durant un espai de temps curt. Pot tractar-se d’una petita quantitat simbòlica (per exemple 1.000 €) i pot pactar que es perdi si no se subscriu el contracte de compra en un termini determinat, o pot pactar que es retorni una part o bé.
El contracte d’arres
L’anomenat contracte d'”arres penitencials” consisteix en el pagament d’un senyal o pagament a compte del preu com a confirmació del contracte. L’import d’aquest senyal o arres, acostuma a ser d’un 10% del preu final.
Segons la llei espanyola, el comprador perd el senyal pagat si canvia d’opinió (no cal justificar-la) un cop ha signat el contracte d’arres.
En el cas que sigui el venedor qui canviï d’opinió, aquest està obligat a tornar a comprador el doble de l’import de les arres que hagi rebut. Per això, si la compra ha de dependre de què el banc concedeixi una hipoteca, és recomanable incloure una clàusula en el contracte d’arres especificant que, en el cas que el banc negués la concessió de la hipoteca, el dipòsit serà retornat totalment o parcialment.
El que es recomana al comprador abans de la compravenda
1) NIE: Tot no resident a Espanya que desitgi realitzar qualsevol operació jurídica amb transcendència fiscal, especialment per a la compra o venda d’immobles, ha de sol·licitar i obtenir un número d’identificació fiscal estranger. Haurà de demanar-ho al Ministeri de l’Interior Espanyol a la delegació pròpia del lloc on ho va adquirir o vendre l’immoble, o demanar-lo a través del Consolat d’Espanya que estigui pròxim al seu domicili a l’estranger.
2) Inspecció: Igual que a Suècia, és recomanable contractar una inspecció física de la propietat per part d’un enginyer o arquitecte, fins i tot un geòleg (segons el tipus d’immoble que es vulgui adquirir) abans de la compra.
No obstant això, la diferència entre Suècia i Espanya és que, a Espanya, un cop finalitzada la transacció, el comprador té un termini de 6 mesos per reclamar vicis ocults, mentre que, a Suècia, es poden reclamar dins un “temps raonable”.
3) Registre de la Propietat: A més, convé sol·licitar un extracte del Registre de la Propietat per a assegurar-se que el venedor sigui el propietari inscrit amb facultat d’atorgar la posterior escriptura que permeti la inscripció en el Registre de la Propietat, i que no hi ha cap mena de càrregues ocultes, ni tercers amb millor dret a la propietat, amb drets de preferent adquisició com a veïns, copropietaris, etc.; o arrendaments en vigor, entre d’altres.
4) Ajuntament: També convé consultar a l’Ajuntament per conèixer si hi ha impostos pendents de pagament, conèixer la qualificació urbanística de l’immoble i si hi ha algun planejament urbanístic en marxa; i si l’habitatge té la cèdula d’habitabilitat, o el certificat d’eficiència energètica, o l’edifici compta amb la Inspecció Tècnica en vigor i si està o no pendent de millores en els elements comuns o obres d’urbanització. També és convenient mirar al Cadastre immobiliari la descripció, edificació, límits i titularitat (vegeu a baix).
Pel que fa a situacions de risc inesperades, és convenient que, abans de signar el contracte de reserva, el privat de compravenda, opció, o arres, es contracti un advocat per comprovar que tot l’aspecte jurídic està en ordre i que no hi ha cap inconvenient jurídic, per exemple, una hipoteca pendent de pagament per part del venedor, un embargament o que el venedor està en concurs de creditors o en fase prèvia a això, servituds, usdefruits, drets de preferent adquisició, hipoteques pagades però pendents de cancel·lació registral, herències pendents de declarar i inscriure, o altres càrregues.
Tipus de contractes i l’escriptura pública
A Espanya hi ha llibertat de forma i pactes per a una compravenda immobiliària. Únicament s’exigeix consentiment respecte de l’immoble, de l’preu i que s’hagi fet el lliurament de la possessió de la propietat a comprador, per la perfecció de la compravenda (encara que no s’hagi pagat el preu).
Per a l’adquisició d’un immoble hi caben diversos tipus de contracte de compravenda, per exemple:
1. El contracte de compravenda amb indemnització pactada en cas d’incompliment: Es caracteritza perquè les parts es posen d’acord en la indemnització a pagar a l’altra part si alguna no compleix el contracte.
2. El contracte de compravenda sense clàusules especials (diferent dels dos abans esmentats): davant l’incompliment d’una de les parts, el perjudicat, pot exigir o bé el compliment del contracte o bé la resolució i pot demanar indemnització en els dos casos.
3. L’opció de compravenda: És un dret a comprar un immoble per un preu que ha d’exercitar-se en un termini límit o quan succeeixi una condició. Si arribat el termini o la condició no s’optés per exercitar la compravenda, el comprador perd el preu pagat en concepte d’opció i no es produeix la compravenda; mentre que si és el venedor és el que no compleix, el comprador pot exigir-li el compliment del contracte o resolució, i al fet que li indemnitzi en els perjudicis soferts en qualsevol d’aquests supòsits.
Tot i que la compravenda és vàlida sense requerir cap manera (cal fins i tot l’acord verbal), aquesta no pot inscriure en el Registre de la Propietat si no s’atorga prèviament en una escriptura pública de compravenda; és a dir, que sigui autoritzada i revisada per un Notari Públic.
El registre de la propietat
A Espanya no s’exigeix la inscripció de la compravenda en el Registre de la Propietat, però és més que convenient fer-ho si es vol tenir la propietat jurídica protegida enfront de tercers i possibles dobles vendes o embargaments a l’anterior titular que apareix inscrit en el Registre; doncs, el Registre de la Propietat dóna fe que l’inscrit en ell, és cert, protegint els tercers de bona fe.
El cadastre
Mentre que el Registre de la Propietat depèn del Ministeri de Justícia, el Cadastre immobiliari depèn del Ministeri d’Hisenda. Són dos organismes autònoms i independents concebuts per temes diferents: el Cadastre pretén la recaptació fiscal derivada d’una propietat, mentre que el Registre de la Propietat, pretén la protecció jurídica d’una propietat enfront de tercers.
També és convenient revisar la descripció gràfica, de límits, d’edificació i de titularitat de la finca, que, actualment només es descriu gràficament en el Cadastre i no en el Registre de la Propietat, tot i que s’està intentant arribar amb el temps a aquest objectiu.
Costes
Normalment, els costos a càrrec del comprador solen ser, aproximadament entre un 11 a un 12% del preu final de la compravenda. Dins d’aquest 11-12% s’inclouen els impostos sobre transmissions, els honoraris de Notari, la gestió del pagament d’impostos i presentació de l’escriptura al Registre de la Propietat (gestor) i els honoraris del Registre de la Propietat.
No estan inclosos, els honoraris d’advocat i tampoc els honoraris de l’API.
A càrrec del venedor són: l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys urbans (plusvàlua municipal), els honoraris de l’API, l’impost sobre el guany obtingut en la venda (renda del venedor). Si el venedor és no resident a Espanya, el comprador ha de retenir del preu a pagar un 3% i ingressar-lo en la Hisenda espanyola que s’imputés com un pagament a compte de l’impost sobre la renda de venedor.
Un cop, s’és propietari, aquest haurà de pagar anualment l’Impost sobre béns immobles, i l’impost sobre clavegueram, escombraries; l’impost sobre el patrimoni; i, si obté rendes o fruits, l’impost sobre la renda; així com les despeses de la comunitat de propietaris o de la Urbanització a la qual pertanyi i altres despeses d’aigua, electricitat, etc.
Per: Louise Malmberg en colaboració amb Alejandro Espada Gerlach