2017-02-09
Der Kauf einer Wohnung, wenn Sie die Gesetzgebung des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, nicht kennen, kann zu der Angst führen, in Fehler zu geraten. Welche Klauseln sollten in den Vertrag aufgenommen werden, um den Käufer zu schützen? Was wären die Vermittlungsgebühren? Welche Verantwortung hat der Käufer vor dem Verkauf? Offensichtlich sind die „Informationslücken“ größer, wenn die Verhandlungen nicht in Ihrer Muttersprache oder gemäß den Gesetzen Ihres Landes geführt werden.
Im Folgenden habe ich versucht zu klären, was als Käufer zu berücksichtigen ist, bevor ich ein Haus in Spanien kaufe.
Immobilien-Zwischengebühren
In Spanien wird ein Immobilienmakler, kurz API, oder Immobilienvermittler genannt, der für das Unterrichten, Auswählen und Informieren der zu Kaufenden oder zu verkaufenden Immobilie zuständig ist. Ihre Gebühren variieren normalerweise zwischen 3 % und 5 % des Endverkaufspreises. Das Wichtigste ist, dass die Gebühren verhandelbar sind.
Im Fall von Katalonien ist es APIs untersagt, der erwerbenden Partei und der verkaufenden Partei gleichzeitig Gebühren zu berechnen, wenn sie zuvor nicht zugestimmt haben.
In der Regel wird vereinbart, dass die API-Gebühren bei Abschluss des Verkaufs gezahlt werden, obwohl einige dies verlangen, sobald ein interessierter Käufer Interesse am Kauf zeigt. Wir verstehen bei allem Respekt, dass dies das Interesse der API an der Operation bedingt. Die Tatsache, dass API-Gebühren davon abhängen, ob die Immobilie verkauft wird oder nicht, macht es für den Käufer und gegebenenfalls den Verkäufer bequem, Ihre eigenen unabhängigen Anwälte einzustellen, auch wenn die zusätzlichen Kosten für den Betrieb mit sich bringt.
Die Reserve
Wie in Schweden zahlt der Käufer, wenn er ein interessantes Haus findet, normalerweise eine Kaution, um es zu reservieren, damit es anderen Interessenten für kurze Zeit nicht angeboten wird. Es kann sich um einen kleinen symbolischen Betrag handeln (z. B. 1.000 €), und es kann vereinbart werden, dass er verloren geht, wenn der Kaufvertrag nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums unterzeichnet wird, oder es kann vereinbart werden, dass er teilweise oder vollständig zurückgegeben wird.
Der Arras-Vertrag
Der sogenannte „Bußgeld“ -Vertrag besteht aus der Zahlung eines Signals oder einer Zahlung auf Rechnung des Preises als Vertragsbestätigung. Der Betrag dieses Signals oder dieser Einzahlung beträgt normalerweise 10 % des Endpreises.
Nach spanischem Recht verliert der Käufer die gezahlte Anzahlung, wenn er seine Meinung ändert (es ist nicht erforderlich, dies zu rechtfertigen), nachdem er den Einzahlungsvertrag unterzeichnet hat.
Für den Fall, dass es der Verkäufer ist, der seine Meinung ändert, ist er verpflichtet, dem Käufer das Doppelte des verdienten Geldes zurückzugeben, das er erhalten hat. Wenn der Kauf von der Bank abhängen muss, die eine Hypothek gewährt, ist es daher ratsam, eine Klausel in den Einlagenvertrag aufzunehmen, die besagt, dass für den Fall, dass die Bank die Gewährung der Hypothek verweigert, die Kaution vollständig oder zurückerstattet wird teilweise.
Was wird dem Käufer vor dem Kaufverkauf empfohlen
1) NIE: Jeder in Spanien ansässige Staatsbürger, der eine rechtliche Tätigkeit mit steuerlicher Bedeutung durchführen möchte, insbesondere für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, muss eine ausländische Steueridentifikationsnummer anfordern und erhalten. Sie müssen dies beim spanischen Innenministerium bei der Delegation des Ortes beantragen, an dem Sie die Immobilie erwerben oder verkaufen möchten, oder beim spanischen Konsulat in Ihrer Nähe im Ausland beantragen.
2) Inspektion: Wie in Schweden ist es ratsam, vor dem Kauf eine physische Inspektion der Immobilie durch einen Ingenieur oder Architekten, sogar einen Geologen (abhängig von der Art der Immobilie, die Sie erwerben möchten) durchzuführen.
Der Unterschied zwischen Schweden und Spanien besteht jedoch darin, dass der Käufer in Spanien nach Abschluss der Transaktion eine Frist von 6 Monaten hat, um versteckte Mängel geltend zu machen, während sie in Schweden innerhalb einer „angemessenen Frist“ geltend gemacht werden können.
3) Grundbuch: Darüber hinaus ist es zweckmäßig, einen Auszug aus dem Grundbuch anzufordern, um sicherzustellen, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, der befugt ist, die nachfolgende Urkunde zu erteilen, die die Registrierung im Grundbuch ermöglicht, und dass es keinen Typ gibt von versteckten Gebühren oder Dritten mit einem besseren Eigentumsrecht mit bevorzugten Erwerbsrechten wie Nachbarn, Miteigentümern usw.; oder in Kraft befindliche Mietverträge, unter anderem.
4) Rathaus: Es ist auch ratsam, das Rathaus zu konsultieren, um herauszufinden, ob noch Steuern zu zahlen sind, um die städtische Klassifizierung des Grundstücks zu kennen und ob eine städtebauliche Planung vorliegt. Und, wenn das Haus über das Bewohnbarkeitszertifikat oder das Energieeffizienzzertifikat verfügt oder das Gebäude die technische Inspektion in Kraft hat und ob Verbesserungen der gemeinsamen Elemente oder Urbanisierungsarbeiten anstehen oder nicht. Es ist auch bequem, im Immobilienkataster nach Beschreibung, Gebäude, Grenzen und Eigentum zu suchen (siehe unten).
In Bezug auf unerwartete Risikosituationen ist es zweckmäßig, dass die private Partei des Verkaufs, der Option oder der Anzahlung vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrag einen Anwalt beauftragt, um zu überprüfen, ob alle rechtlichen Aspekte in Ordnung sind und ob keine vorhanden sind rechtliche Unannehmlichkeiten, z. B. eine Hypothek bis zur Zahlung durch den Verkäufer, eine Beschlagnahme oder die Insolvenz des Verkäufers oder in einer früheren Phase, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, bevorzugte Erwerbsrechte, gezahlte Hypotheken, aber bis zur Löschung der Registrierung , Erbschaften, deren Anmeldung und Registrierung noch aussteht, oder andere Gebühren.
Vertragsarten und öffentliche Taten
In Spanien gibt es Formfreiheit und Vereinbarungen für einen Immobilienverkauf. Die Zustimmung ist nur in Bezug auf die Immobilie, den Preis und die Übergabe des Eigentums an die Immobilie an den Käufer erforderlich, um den Verkauf zu perfektionieren (auch wenn der Preis nicht bezahlt wurde).
Für den Erwerb einer Immobilie gibt es verschiedene Arten von Kaufverträgen, zum Beispiel:
1. Der Kaufvertrag mit im Falle eines Verstoßes vereinbarter Entschädigung: Er zeichnet sich dadurch aus, dass sich die Parteien auf die an die andere Partei zu zahlende Entschädigung einigen, wenn eine Partei den Vertrag nicht einhält.
2. Der Kaufvertrag ohne besondere Klauseln (außer den beiden vorgenannten): Im Falle eines Verstoßes gegen eine der Parteien kann der Geschädigte entweder die Erfüllung des Vertrages oder den Beschluss verlangen und in beiden Fällen eine Entschädigung verlangen.
3. Die Kaufoption: Es besteht das Recht, eine Immobilie zu einem Preis zu kaufen, der innerhalb einer bestimmten Frist oder bei Eintritt einer Bedingung ausgeübt werden muss. Wenn die Bedingung oder Bedingung erfüllt ist, entscheidet sich der Käufer nicht für die Ausübung des Verkaufs, der Käufer verliert den als Option gezahlten Preis und der Verkauf findet nicht statt; Wenn der Verkäufer derjenige ist, der nicht einhält, kann der Käufer die Erfüllung des Vertrags oder des Beschlusses verlangen und ihn für den in einem dieser Fälle erlittenen Schaden entschädigen.
Obwohl der Verkauf ohne jegliche Form gültig ist (auch die mündliche Vereinbarung ist möglich), kann er nicht im Grundbuch eingetragen werden, wenn er zuvor nicht in einer öffentlichen Kaufurkunde gewährt wurde. Das heißt, dass es von einem Notar autorisiert und überprüft wird.
Die Eigentumsregistrierung
In Spanien ist die Registrierung des Verkaufs im Grundbuch nicht erforderlich. Dies ist jedoch mehr als zweckmäßig, wenn Sie das rechtliche Eigentum vor Dritten und möglichen Doppelverkäufen oder Beschlagnahmen an den im Grundbuch eingetragenen Vorbesitzer schützen möchten. Daher bestätigt das Grundbuch, dass das, was darin registriert ist, wahr ist, und schützt Dritte nach Treu und Glauben.
Der Kataster
Während das Grundbuch vom Justizministerium abhängig ist, ist der Immobilienkataster vom Finanzministerium abhängig. Es handelt sich um zwei autonome und unabhängige Einrichtungen, die für unterschiedliche Themen konzipiert sind: Der Kataster bemüht sich um die Erhebung von Steuern aus einer Immobilie, während das Grundbuchamt den rechtlichen Schutz einer Immobilie gegen Dritte anstrebt.
Es ist auch zweckmäßig, die grafische Beschreibung, die Grenzen, den Bau und das Eigentum der Immobilie zu überprüfen, die derzeit nur im Kataster und nicht im Immobilienregister grafisch beschrieben wird, obwohl versucht wird, dieses Ziel im Laufe der Zeit zu erreichen.
Kosten
Normalerweise liegen die vom Käufer zu tragenden Kosten zwischen 11 und 12 % des Endverkaufspreises. Diese 11-12 % beinhalten Übertragungssteuern, Notargebühren, die Verwaltung der Zahlung von Steuern und die Vorlage der Urkunde beim Grundbuchamt (Verwalter) sowie die Gebühren des Grundbuchamtes.
Nicht enthalten sind Anwalts- und API-Gebühren.
Vom Verkäufer zu zahlen sind: die Steuer auf die Wertsteigerung von Stadtgrundstücken (kommunaler Kapitalgewinn), die API-Gebühren, die Steuer auf den mit dem Verkauf erzielten Gewinn (Einkommen des Verkäufers). Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer 3 % des zu zahlenden Preises einbehalten und an das spanische Finanzministerium zahlen, das als Zahlung aufgrund der Einkommensteuer des Verkäufers berechnet wird.
Sobald Sie Eigentümer sind, müssen Sie jährlich die Steuer auf Immobilien und die Steuer auf Abwasser und Müll zahlen. Die Vermögenssteuer; und, wenn es Einkommen oder Früchte erhält, die Einkommensteuer; sowie die Ausgaben der Eigentümergemeinschaft oder der Urbanisierung, zu der sie gehört, und andere Ausgaben für Wasser, Strom usw.
Von: Louise Malmberg in Zusammenarbeit mit Alejandro Espada Gerlach