Leitfaden zum Kauf von Luxusimmobilien in Barcelona und an der Costa Brava: Rechtliche und steuerliche Aspekte

Der Kauf einer Luxusimmobilie in Barcelona oder an der Costa Brava ist für viele deutsche Bürger eine attraktive Entscheidung. Die Lebensqualität, das mediterrane Klima und die Schönheit der Landschaften machen diese Regionen zu begehrten Reisezielen sowohl für Investitionen als auch für die private Nutzung. Dabei gibt es jedoch eine Reihe von rechtlichen und steuerlichen Aspekten zu beachten. Im Folgenden finden Sie einen praktischen Leitfaden für Deutsche, die sich für den Erwerb von Luxusimmobilien in diesen Gebieten interessieren.

  1. Erststudie und Haushalt

Der erste Schritt beim Erwerb einer Immobilie in Spanien, insbesondere in Katalonien, ist die Festlegung des Budgets. Neben dem Verkaufspreis muss der Käufer auch zusätzliche Kosten berücksichtigen, wie z. B.:

  • Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer beträgt 10 % für jeden Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand mit einem Wert von bis zu 1 Million Euro. Bei einem Kaufpreis von mehr als 1 Million Euro muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer von 11 % an die Generalitat de Catalunya entrichten.
  • Notar- und Registergebühren: Diese betragen in der Regel zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises.
  • Beratungskosten: Bei Luxusimmobilien ist es ratsam, eine spezialisierte Rechts und Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um den Prozess zu optimieren und Überraschungen zu vermeiden.

  1. Immobiliensuche und Dokumentationsprozess

Um Risiken zu vermeiden, ist es unerlässlich, die rechtliche Situation der Immobilie anhand einer Nota Simple beim Grundbuchamt zu überprüfen. Dieses Dokument gibt Aufschluss über das Vorhandensein möglicher Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte usw.), den städtebaulichen Status und das Vorhandensein von Dienstbarkeiten oder anderen Beschränkungen. Es wird empfohlen, diese Prüfung von einem Anwalt durchführen zu lassen, der mit dem spanischen Immobilienmarkt und insbesondere mit den Merkmalen von Luxusimmobilien in Katalonien vertraut ist.

  1. Kautionsvereinbarung

In Spanien ist es üblich, vor der Formalisierung des Kaufs einen Hinterlegungsvertrag (Vertrag zur Bestätigung der Kaufbereitschaftzu) unterzeichnen. Dieser Vertrag beinhaltet die Zahlung einer Kaution (in der Regel 10 % des Immobilienwerts) und sichert das Recht auf den Erwerb zu den vereinbarten Bedingungen. Bei Luxusimmobilien ist es wichtig, dass der Vertrag Klauseln enthält, die die Interessen des Käufers schützen und präzisieren:

  • Die Finanzierungsbedingungen (falls beantragt).
  • Die Frist für die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde.
  • Bedingungen für den Fall eines Rücktritts, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.

  1. Steuerliche Aspekte

Steuern beim Kauf

Beim Kauf einer Luxusimmobilie in Spanien sind mehrere spezifische Immobiliensteuern zu entrichten, die je nachdem, ob es sich um eine Erstübertragung (Neubau) oder eine Zweitübertragung handelt, variieren können. Für neue Immobilien sind die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer (AJD) zu zahlen.

Bei Gebrauchtimmobilien ist die wichtigste Steuer die Grunderwerbssteuer (ITP), deren Prozentsatz je nach Autonomer Gemeinschaft variieren kann. Im Fall von Katalonien haben wir bereits erwähnt, dass der Satz 10 % für Werte unter 1 Million Euro und 11 % bei Überschreitung dieses Wertes beträgt.

Die Kenntnis der nachstehend aufgeführten Steuern wird daher zu einer angemessenen Finanzplanung führen.

Erwerb eines Eigenheims bei Zweit- oder Folgetransfers: ITP

Übertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP)

  • Allgemeiner Satz: 10 % für Wohnungen bis zu 1.000.000 €; 11 %, wenn dieser Betrag überschritten wird.
  • Geförderter Wohnraum: 7%.
  • Ländliche Grundstücke: 10%.
  • Spezielle ITP-Tarife:
    • 5% für kinderreiche Familien; Voraussetzungen: Mitglied einer kinderreichen Familie. Steuerpflichtiges Familieneinkommen von weniger als 36.000 € plus weitere 12.000 € für jedes Kind, das die Mindestanzahl überschreitet, um als kinderreiche Familie zu gelten.
    • 5% für Alleinerziehende; Voraussetzungen: Mitglied einer Familie mit einem Elternteil. Steuerpflichtiges IRPF-Einkommen von weniger als 36.000 €, mit einem Zuschlag von 14.000 € für jedes Kind, das die Mindestanzahl überschreitet, um als Sonderkategorie für Einelternfamilien zu gelten.
    • 5% für Menschen mit Behinderungen; Voraussetzungen: Eine Behinderung von mindestens 65 %. Steuerpflichtiges IRPF-Einkommen von weniger als 36.000 €.
    • 5% für junge Menschen unter 32 Jahren; Voraussetzungen: Steuerpflichtiges Gesamteinkommen von weniger als 36.000 €.
    • 70 % Ermäßigung für Immobilienmakler, die gekaufte Immobilien weiterverkaufen; Voraussetzungen: Die Immobilie muss sich im Umlaufvermögen befinden und innerhalb von fünf Jahren übertragen werden.
  • Kauf eines neu errichteten Hauses: Mehrwertsteuer und AJD (Mehrwertsteuer)
    • Mehrwertsteuer (VAT)
      • Allgemeiner Satz: 10 % Mehrwertsteuer auf den Kauf und Verkauf von Wohnungen.
      • Ermäßigter Satz: 4 % MwSt. für öffentlich geförderte Wohnungen (VPO).
    • Dokumentierte Rechtsakte (AJD)
      • Kauf und Verkauf einer mehrwertsteuerpflichtigen Immobilie: 1,5 % AJD-Steuersatz.
      • Deklaration von Neubauten: 1,5% AJD.
      • Erwerb von VPO-Wohnungen: Sondersatz von 0,1 % – 0,5 % je nach den Umständen:
  • Jährliche Steuern
    Nach dem Erwerb der Immobilie muss der Erwerber die jährlichen Steuern berücksichtigen, die mit dem Besitz von Immobilien in Spanien verbunden sind:

      • Grundsteuer (IBI): Diese Gemeindesteuer wird nach dem Katasterreferenzwert der Immobilie berechnet und ist je nach Gemeinde unterschiedlich.
      • Vermögenssteuer: In Katalonien werden natürliche Personen jährlich auf ihr Nettovermögen (einschließlich Immobilien) besteuert, das einen Freibetrag von 500.000 € übersteigt. Gebietsfremde werden jedoch nur auf Vermögen besteuert, das sich in Spanien befindet, z. B. eine Luxusimmobilie in Barcelona oder an der Costa Brava.
      • Besteuerung des geldwerten Vorteils. Für in Deutschland steuerlich ansässige Personen, die ihre Immobilie nicht vermieten, gibt es einen geldwerten Vorteil bei der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Dies bedeutet, dass der Eigentümer in Spanien für die potenzielle Nutzung der Immobilie besteuert wird.

  1. Formalisierung des Kaufs bei einem Notar

Die Formalisierung wird vor einem Notar vorgenommen, der die Identität der Parteien und die Übereinstimmung des gesamten Vorgangs mit den Vorschriften prüft. Die öffentliche Kaufurkunde wird im Grundbuchamt eingetragen, wodurch das Eigentum des neuen Eigentümers gesichert wird. In diesem Zusammenhang muss sichergestellt werden, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, was mit Hilfe eines Anwalts überprüft werden kann.

  1. Finanzierung und Vermögenstransfer

In Spanien bieten Banken Finanzierungen für Ausländer an, in der Regel bis zu 60- 70 % des geschätzten Wertes der Immobilie. Deutsche Staatsangehörige, die Kapital transferieren wollen, sollten die EU-Vorschriften beachten, um nachgewiesen wird. Das spanische Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche ist streng, so dass ein Nachweis über die Herkunft der Gelder verlangt wird.

  1. Rechtliche Erwägungen zum Leasing

Wer plant, seine Luxusimmobilie zu vermieten, muss sich über die gesetzlichen Bestimmungen für die touristische Vermietung in Katalonien im Klaren sein. Für diese Art der Vermietung ist eine spezielle Lizenz erforderlich, und nicht alle Gemeinden erteilen neue Lizenzen für die touristische Vermietung. Vor allem Barcelona ist bei der Erteilung dieser Genehmigungen sehr restriktiv.

  1. Beratung in Erbschaftsangelegenheiten

Für deutsche Staatsbürger mit Vermögen in Spanien ist es wichtig, die Nachfolge ihres Vermögens zu planen. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer variiert von einer autonomen Gemeinschaft zur anderen.

  1. Spezialisierte Rechtsberatung

Um alle Phasen des Prozesses zu optimieren, ist es ratsam, einen spanisch deutschsprachigen Anwalt hinzuzuziehen, der die Feinheiten des spanischen Rechts und der Steuervorschriften kennt. Neben dem Erwerb der Immobilie kann ein spezialisierter Berater eine umfassende Immobilienstrategie anbieten, die dem Käufer Rechts- und Steuersicherheit bietet.

Schlussfolgerung

Der Kauf einer Luxusimmobilie in Barcelona oder an der Costa Brava ist eine einzigartige Gelegenheit für deutsche Staatsangehörige, die den mediterranen Lebensstil genießen oder ihre Investitionen diversifizieren möchten. Mit der richtigen Vorbereitung und einer spezialisierten Rechts- und Steuerberatung kann der Kaufprozess reibungslos und sicher verlaufen, so dass der Käufer die Gewissheit hat, eine solide Investition in einem gut geregelten rechtlichen Umfeld zu tätigen.

 

28/10/2024

ALEJANDRO ESPADA GERLACH
Rechtsanwalt
ICAB 11088

ANDRÉS LIZÁN MAURI
Steueranwalt
ICAB 15.037

A.ESPADA@ESPADAGERLACH.COM
MOBIL-TELEFON +34 609376006
FESTLEITUNG: +34 93 301 27 41
Barcelona und Costa Brava (Spanien)