Lagebericht des Küstengebiets von Empuriabrava de Castelló d’Empuries (COSTA BRAVA – KATALONIEN – SPANIEN) am 16/08/2016:
Wie Sie sich sicherlich erinnern können viele Anlegeplätze von Empuriabrava als Privateigentum anerkannt werden, Dank des Gesetzes 2/2013 und dadurch, dass es in verschiedenen Aspekten vom Bundesverfassungsgericht anerkannt wurde; Nichtsdestotrotz hat sich ergeben, dass die Eigentümer der Anlegeplätze ihren Eigentumstitel, sowie nachträgliche Übertragungen im Grundbuch nicht eintragen konnten, was eine ordnungswidrige Situation darstellt.
Nichtsdestotrotz, ist es mit der Hilfe eines Notars aus Castelló d’Empuries dabei zu gelingen, die Übertragungen ins Grundbuch einzutragen.
Ich erkläre anschließend die Gründe für diese Situation, welche so schnell wie möglich von der spanischen Regierung geklärt werden muss: Wenn auch das derzeitige Fehlen einer spanischen Regierung eine schnelle Lösung des existierenden Konflikts verhindert.
1) Können die Eigentümer des Anlegeplatzes diesen verkaufen?
Obwohl die Antwort positiv ist, stellt sich das Problem dar, dass der Übertragungstitel nicht automatisch im Grundbuch eingetragen werden kann, man muss stattdessen den Notar bitten, sich beim Ort des Anlegeplatzes einzufinden und, dass er eine Urkunde verfasst, in der eindeutig bewiesen wird, dass der betreffende Anlegeplatz sich nicht auf dem See- und Landgebiet befindet.
Mit dieser Urkunde lässt der aktuelle Grundbuchführer die Eintragung der Übertragung ins Grundbuch zu. Auch wenn man vergegenwärtigen muss, dass es sich um die Meinung des aktuellen Grundbuchführers handelt und falls dieser ausgetauscht werden würde, könnte der neue diesbezüglich eine gegensätzliche Meinung haben.
Dies ist so, weil gemäß dem Beschluss den die Generaldirektion des Grundbuchamtes und das Notariat am 23/01/2014 entschieden haben, welcher am 18/03/2015 mittels des Urteils Nummer 57 durch das Landgericht von Girona bestätigt wurde, interpretiert wird, dass um die Übertragung eines Anlegeplatzes zu registrieren es notwendig ist, dass vorab alle folgenden Bedingungen erfüllt werden:
1. Dass die Eigentümer des Anlegeplatzes ihren Titel vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 2/2013 im Grundbuch eingetragen haben. (Derjenige der diesen nicht eingetragen hat, hat kein Anrecht darauf, dass ihm das Eigentumsrecht anerkannt wird).
2. Dass der Staat mit der Überprüfung der von ihm bereits durchgeführten Abgrenzungen fortführt und diesen die vom Gesetz 2/2013 betroffen sind, damit er ein Zertifikat ausgestellt das besagt, dass der Anlegeplatz vom öffentlichen Eigentum ausgeschlossen wurde.
Im Falle, dass diese letztere Bedingung NICHT ERFÜLLT WIRD, weil die Abgrenzung, die im Jahr 2010 durchgeführt vom Oberlandesgericht wegen eines Prozessfehlers für ungültig erklärt wurde und am 15/04/2015 vom Bundesgerichtshof bestätigt wurde; dies impliziert:
a) dass heute in Empuriabrava keine Abgrenzung existiert und somit
b) kann der Staat kein Zertifikat erstellen das besagt, dass sich der Anlegeplatz außerhalb des öffentlichen Bereichs befindet.
c) der Staat muss eine neue Abgrenzung durchführen,
d) und während die neue Abgrenzung noch nicht durchgeführt wurde, muss der Staat einen neuen Ministererlass verabschieden, indem der zu befolgende Prozess für die Eintragung der Übertragungen der Anlegeplätze im Grundbuch erläutert wird; dies hat der Staat allerdings noch nicht gemacht und es scheint auch nicht als, ob er dies in Kürze tun könnte und geschweige denn in Hinblick der provisorischen aktuellen Regierung.
Der Staat ist dazu verpflichtet die Güter öffentlichen Eigentums im Grundbuch innerhalb einer Frist von 2 Jahren, beginnend ab der Inkraftsetzung des Gesetzes 2/2013 (dies war am 31/05/2013), einzutragen, diese Frist endete folglich am 31/05/2015, ohne dass trotz Verstreichen der Frist eine Eintragung durchgeführt wurde, die eine vorherige Abgrenzung erfordert.
Da diese Bedingung auch nicht erfüllt wurde, ist die Eintragung im Grundbuch des Verkaufes des Anlegeplatzes nicht möglich, da sich die Operation in einer „Sackgasse“ befindet, da sie davon abhängig, ob der Staat vorher die genannten Formalitäten erfüllt hat.
Da die Eintragung ins Grundbuch eines Immobilien-Eigentumstitels in Spanien keine Bedingung für die Gültigkeit des Titels oder jener der Übertragung ist, können die Anlegeplätze verkauft werden, wobei es empfehlenswert ist dies mittels einer öffentlichen Urkunde zu machen, um die Legitimation des Titels zu akkreditieren, und nicht durch einen privaten Vertrag. (Genaugenommen wie es früher durchgeführt wurde bevor die Grundbuchämter in Spanien entstanden, ca. um 1861).
Falls dieser Verkauf von einer Notariatsurkunde begleitet wird, in der dokumentiert ist, dass der Notar beurkundet, dass er persönlich zum Ort des Anlegeplatzes, des Verkaufsobjekts, gegangen ist und überprüft hat, dass dieser nicht auf das See- und Landgebiet befindet, ist es mit dem aktuelle Grundbuchführer möglich, diesen Kauf oder Übertragung im Grundbuch einzutragen.
2) Haben die Eigentümer eines Anlegeplatzes das Recht auf die Nutzung dieses Anlegeplatzes?
Die Antwort lautet „ja“, aber nur in Bezug auf die Oberfläche, die der Anlegeplatz als Eigentum beinhaltet und wenn diese größer sein sollte als im Titel erscheint, besitzt dieser von diesem Teil ein „prekäres Nutzungsrecht“, denn das Nutzungsrecht dieser Oberfläche steht den Konzessionären von Empuriabrava zu.
3) Kann er das Gebrauchsrecht des Anlegeplatzes mit-verkaufen?
Er kann nur die m² gemäß des Planes verkaufen von denen er selbst der Eigentümer ist.
Den Rest den er prekär benutzt nicht, denn dieser gehört ihm nicht, da es sich um See- und Landgebiet handelt, dessen Nutzung den Konzessionären zusteht.
Der Verkauf dieses Übermaßes an m² des Anlegeplatzes erscheint nicht im vorherigen Eigentümertitel, daher von Rechts wegen nichtig.
Wenn er das genannte Übermaß an einen Dritten abtreten will, müssen die Konzessionäre dies ausdrücklich erlauben.
4) Muss der Käufer Geld bezahlen, wenn er Gebrauch machen will vom Anlegeplatz?
Ich verstehe, dass dem so ist, wenn das, was er bezahlt die allgemeinen Instandhaltungskosten des Küstengebiets sind.
5) Dürfen auch andere Boote an dem Anlegeplatz anlegen?
Ja, denn er ist der Eigentümer der m², die in seinem Eigentumstitel aufgeführt sind und in Bezug auf die Nutzung der restlichen Oberfläche kann er es nur erlauben, solange die Konzessionäre es nicht ausdrücklich verbieten.
Autor: Alejandro Espada Gerlach, ist ein Anwalt, der sich seit 1980 auf die Bereiche Zivil- und Handelsrecht spezialisiert und Kanzleien sowohl in Barcelona, als auch in Fortià (Girona) besitzt, welches sich in der Nähe von Rosas und Empuriabrava befindet.
Bei Fragen oder Anregungen können Sie Ihn gerne wie folgt kontaktieren:
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Er empfängt Sie nach vorheriger Terminabsprache gerne in einer der beiden Kanzleien.